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不動産取得税(ふどうさんしゅとくぜい)は、地方税法(昭和25年7月31日法律第226号)に基づき、不動産の取得に対し、その不動産の所在する道府県が課す税金で普通税である。

◆課税対象となる不動産の取得

課税実務上、民法上の権利取得の概念に準じて原始取得と承継取得に大別される。

原始取得とは、不動産の存在しなかった場所に新たに不動産を設けることを指し、具体的には

・公水面の埋め立てによる土地の取得

・家屋の新増築

・家屋の改築(改築については、それによって家屋の価格が増加したと認められる場合のみ、増加分を取得したとみなす)

などを指す。

これに対して承継取得とは、既に存在する不動産を譲り受けることを指し、具体的には

・土地・家屋の購入・被贈与・交換

などを指す。

但し、例外として以下のような非課税規定がある

・非課税団体。国・地方公共団体などによる不動産の取得は課税の対象外である

・形式的取得の非課税。相続・遺贈・会社分割・共有物分割などによる不動産の取得は、形式的な取得として課税の対象とはならない

・用途による非課税。公共用道路・保安林・墓地・公共用運河・水道用地・用悪水路・ため池・堤とう・井溝の用に供するために取得した土地は、課税の対象とならない

・区画整理による換地の取得は、非課税である

・そのほか、政策的な理由による非課税規定がある

◆納税義務者

不動産の取得者である。

◆課税標準

課税標準は原則として、取得時における不動産の価格すなわち適正な時価とされる(地方税法第73条第5号)。

ここでいう適正な時価とは、不公正な取引による値引・値上を排した時価であるとされるため、実際の売買価格は使用されない。

具体的には、市町村における固定資産課税台帳に価格が登載されている場合は、その価格を用いる(地方税法第73条の21第1項)。価格の記載のない場合(原始取得など)や、記載の価格によりがたい場合(農地法第5条の許可による農地転用のあったとき・損壊等により課税台帳記載時より大幅に取得時点での現状が異なるときなど)に限り、固定資産税と共通の固定資産評価基準によって価格を決定する(同条第2項)。そして、適正な時価としての性質は、固定資産評価基準が市価の動向を考慮した基準を採用することによって担保されているとされる。

結果としては概ね固定資産税の課税標準額と同じものを用いることとなるが、固定資産税が年初における価格を用いるのに対して不動産取得税では取得時における価格を用いるため、取得のタイミングによっては固定資産税における課税標準額と異なる価格となることも珍しくない。

このことを補足すると、承継取得においては固定資産評価額によることが基本となるが、新たに不動産の所有権が発生することとなる原始取得の場合においては、固定資産評価額が存在しないため、固定資産評価基準により評価、決定することとなる。その後、1月1日を基準日として固定資産課税台帳に登載されることとなり、登載時点においては時間が経過していることとなる。その時間経過に対応する減価分として家屋の場合は「経年減点補正率」を乗じた価額が「固定資産評価額」として固定資産課税台帳に登載されることとなるため、固定資産評価額と不動産取得税における評価額とでは差が生じる結果となる。

◇免税点

上記課税標準額が以下の値に満たない場合は、不動産取得税は課されない(地方税法第73条の15の2)。

・土地の取得:10万円

・家屋の取得のうち新築・増改築によるもの:1戸(共同住宅等については1区画)につき23万円

・家屋の承継取得:1戸(共同住宅等については1区画)につき12万円

◆税率

標準税率は4%である。ただし、平成15年4月1日から平成24年3月31日までの間に不動産の取得が行われた場合に限り、標準税率を3%とする特例が設けられている(地方税法附則第11条の2)。

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